Înainte de a contracta un credit de investiții imobiliare destinat desfășurării de activități comerciale este recomandat să analizați și să aveți în vedere următoarele repere:
Particularitățile imobilului
În primul rând, este bine de știut că, în momentul în care analizează finanțarea unui proiect imobiliar, instituțiile de credit de profil de pe piață locală pun accent pe o serie de detalii:
- locația activului imobiliar
- data recepției / anul construcției
- gradul de închiriere al clădirii
- durata medie a contractelor de închiriere – de regulă perioada de finanțare agreată de instituția de credit finanțatoare este în strânsă legătură cu perioada contractelor de închiriere aferente proiectului;
- entitatea juridică care solicită finanțare – cu precădere experiența în domeniu, istoricul, reputația, bonitatea acesteia cântăresc mult în ochii finanțatorului.
- bonitatea chiriașilor
De reținut! Constituie un plus dacă profilul de chiriași din proiect include companii mature, cu istoric pe piața pe care activează. Pe de altă parte, în cazul în care mixul de chiriași este format preponderant din companii cu structura de acționariat ce presupune un control comun, riscul aferent neîncasării chiriilor va fi considerat mai mare de către finanțator (efectul de domino).
Moneda creditului
Legat de moneda de contractare a creditului imobiliar, este recomandat să alegeți moneda în care sunt generate veniturile aferente proiectului imobiliar. O atare alegere va permite
(a) să beneficiați de un “hedging natural” și
(b) să evitați impactul fluctuațiilor de curs valutar asupra plății ratelor lunare și a costurilor financiare către instituția de credit finanțatoare. Spre exemplu, dacă contractele de închiriere cu chiriașii au ca moneda EUR, se poate contracta o finanțare în EUR, astfel încât atât ratele de capital achitate lunar, cât și dobânzile și comisioanele aferente, nu vor genera pierderi cauzate de diferențele de curs valutar.
Tipul dobânzii
Dat fiind faptul că o investiție imobiliară presupune un orizont de timp îndelungat este recomandabil ca, la momentul negocierii costurilor de finanțare legate de dobândă, să optați pentru o dobândă fixă în detrimentul unei dobânzi variabile. Dobânda fixă vă oferă avantajul predictibilității la nivel de costuri pe perioada contractului de finanțare și, implicit, o estimare îmbunătățită legată de profitabilitatea proiectului imobiliar.
Aportul investitorului
În ceea ce privește contribuția proprie într-un proiect imobiliar, practica institutiilor de credit de pe piața locală care finanțează proiecte imobiliare este de a solicita investitorilor un aport ce variază între 25% și 50% din valoarea proiectului.
De reținut! Ca perioada de finanțare, instituțiile de credit preferă un termen cuprins între 7 și 10 ani, acesta fiind influențat direct de durata medie a contractelor de închiriere aferente proiectului imobiliar.
Timpul necesar
Pornind de la experiențele noastre recente pe astfel de proiecte, este indicat să vă alocați o perioadă medie de 3 luni de zile calculată de la momentul începerii discuțiilor cu instituția de credit și până la semnarea contractului de finanțare.
SmartFeed reprezintă o colecție de informații utile & sfaturi practice pentru afaceri sănătoase oferită de consultanții FIDASmart.
