Tranzacții imobiliare 2018: Tot ce e esențial să știi despre TVA

Dacă vă pregătiți să cumpărați un imobil de la o societate înregistrată în scop de TVA, pentru o planificare financiară corectă, trebuie să înțelegeți regimul TVA al bunurilor vizate. Diferența între o vânzarea cu TVA – cu sau fără taxare inversă / redus sau normal – sau fără TVA se regăsește în “buzunarul” cumpărătorului.

Care este regimul TVA la achiziția unui teren?

Răspunsul depinde de destinația terenului. Mai exact, dacă terenul este încadrat în categoria “construibil”, se aplică în mod obligatoriu cota de TVA de 19%. Dacă terenul are o altă destinație (e.g. arabil), vânzarea se va face fără TVA.

Atenție! Pentru determinarea regimului TVA, documentul oficial recunoscut este certificatul de urbanism emis de autoritățile locale. Asigurați-vă că obțineți acest document înainte de a finaliza calculul costurilor aferente achiziției.

Cum determinăm regimul TVA la cumpărarea unei construcții?

În cazul construcțiilor, incidența TVA este determinată de vechimea acestora. Conform Codului Fiscal în vigoare, o construcție este “nouă”, dacă vânzarea acesteia are loc până la data de 31 decembrie a anului următor celui în care a fost finalizată construcția. Dacă vânzarea are loc după această dată, construcția este considerată “veche” și nu se aplică TVA la vânzare.

Atenție! Lipsa procesului-verbal de recepție definitivă semnat de toate persoanele responsabile poate ridica probleme privind “vârsta” construcției în cauză.

Atenție la anexe!

Legea prevede limitativ situațiile în care cumpărătorul poate beneficia de cota redusă de TVA de 5%. Locurile de parcare și alte “anexe gospodărești” nu sunt incluse în acest regim favorabil, vânzarea lor fiind taxată cu 19%, indiferent de valoarea construcției.

Construcție veche – Lucrări noi. Incidența TVA

În situația în care o construcție veche beneficiază de lucrări de modernizare, îmbunătățire și/sau transformare a căror valoarea este cel puțin egală cu 50% din valoarea construcției inițiale, atunci, din punct de vedere fiscal, construcția veche devine nouă. În astfel de situații, vânzarea construcției vechi modernizate, dacă are loc până la finalul anului următor celui în care au fost finalizate lucrările, se va face cu TVA.

Evaluarea – un “rău necesar” la vânzarea terenului cu construcții

La vânzarea unui imobil format din teren și construcții, regimul TVA este dat de imobilul care are valoarea de piață mai mare, valorile fiind stabilite printr-un raport întocmit de un evaluator autorizat ANEVAR. Astfel:

  • dacă terenul are o valoarea superioară construcției, întreaga tranzacție va fi cu TVA; sau
  • dacă valoarea mai mare aparține construcției, regimul TVA pentru întreaga tranzacție va fi determinat de tipul construcției, nouă – cu TVA sau veche – scutită de TVA.
  • dacă terenul și clădirea au aceeași valoare, atunci regimul TVA al corpului funciar este dat de imobilul cu suprafața cea mai mare (pentru clădire se va lua în calcul suprafața construită desfășurată).

Atenție! Regulile de mai sus sunt aplicabile doar dacă terenul și construcția formează același corp funciar, identificat printr-un singur număr cadastral.

Taxarea inversă – Avantajul tranzacțiilor între plătitorii de TVA

Dacă sunteți o persoană înregistrată în scop de TVA, Codul Fiscal vă protejează fluxul de numerar prin mecanismul taxării inverse. În acest caz, cumpărătorul nu va efectua plata TVA către vânzător ci doar o înregistrare contabilă, pe baza facturii emise cu taxare inversă, atât a TVA colectată cât și a TVA deductibilă, inclusiv în decontul de TVA.

SmartFeed reprezintă o colecție de informații utile & sfaturi practice pentru afaceri sănătoase oferită de consultanții FIDASmart. Acest articol a fost scris în parteneriat cu PKF Finconta.