De la achiziția unei case până la investiții de anvergură, tranzacțiile imobiliare prezintă provocări specifice pe care orice cumpărător diligent trebuie să le stăpânească.
Antecontractul: Notăm sau nu antecontractul în Cartea Funciară?
Răspunsul este da. Notarea antecontractului în Cartea Funciară asigură publicitatea acestuia față de terți, fapt ce restricționează vânzarea imobilului către un alt cumpărător interesat.
Atenție! Dacă antecontractul prevede dreptul vânzătorului de a ieși din contract cu plata unei sume de bani, prin prevederile contractuale, cumpărătorul trebuie să se asigure că vânzătorul nu poate înceta antecontractul decât după plata integrală a sumei agreate.
Variațiile de curs valutar – Atenție la TVA!
Atunci când prețul unei tranzacții este stabilit în valută, ambele părți sunt expuse la variațiile de curs ce pot apărea între momentul semnării antecontractului și momentul plății prețului în baza contractului final de vânzare.
Pentru cumpărător, variațiile valutare pot avea și un alt efect neașteptat. Conform Codului Fiscal, pentru a beneficia de cota de TVA de 5% la achiziții imobiliare, valoarea locuinței trebuie să nu depășească 450.000 lei (exclusiv TVA). Dacă prețul din antecontract este prevăzut în Euro, valoarea în lei fiind foarte aproape de pragul de 450.000 lei, fluctuațiile de schimb valutar pot aduce cumpărătorul în situația de a plăti un TVA de 19% la achiziție, în loc de cota redusă de 5%!
Limitările de răspundere: Prietenii (ascunși) ai vânzătorului
Conform legislației în vigoare, părțile pot agrea prin contractul de vânzare limitarea sau chiar exonerarea de răspundere a vânzătorului pentru viciile imobilului vândut și pentru evicțiune (pierderea titlului de proprietate asupra imobilului). În procesul de negociere, cumpărătorul trebuie să manifeste o atenție sporită cu privire la orice clauză de natură a reduce dreptul la acțiune impotriva vânzătorului.
Atenție! Adesea, vânzătorul garantează cumpărătorul doar pentru viciile ascunse ale imobilului vândut. O data ce ați luat la cunoștință de anumite “vicii” cu privire la imobil, acestea devin aparențe. Pentru a beneficia de o protecție corespunzătoare pentru situația în care aceste vicii se materializează într-un viitor prejudiciu, contractul trebuie să prevadă expres faptul că răspunderea vânzătorului nu este înlaturată de luarea la cunoștință a viciului de către cumpărător.
Analiza documentelor imobilului: Avem nevoie de consultanță de specialitate?
Conform percepției generale, analiza documentelor de proprietate se efectuează într-o bună măsură de notarul care va autentifica contractul de vânzare. Cu toate acestea, notarul va acționa în limita diligențelor impuse de lege, anumite acțiuni fiind considerate in mod “tradițional” în sarcina cumpărătorului.
Cu titlu de exemplu, verificarea litigiilor pe rol (care nu sunt înscrise în cartea funciară a imobilului), a sediilor sociale înregistrate la adresa și a restricțiilor de construire care se regăsesc în certificatele de urbanism și în planurile urbanistice reprezintă un demers ce trebuie efectuat de cumpărător, preferabil cu asistență de specialitate. În lipsa acestor verificări, vă asumați riscul de a cumpăra un imobil ce nu corespunde necesităților dumneavoastră sau care prezintă probleme juridice latente.
SmartFeed reprezintă o colecție de informații utile & sfaturi practice pentru afaceri sănătoase oferită de consultanții FIDASmart.
