EuropaProperty announces short-list for the 14th annual SEE Real Estate Awards

Semi-final results are now in for the 14th annual SEE Real Estate Awards representing the most outstanding and accomplished projects, companies, and individuals throughout South-eastern Europe in 2018. The anticipated celebration, which will be attended by some of the region’s leading firms and individuals, will take place on March 28th 2019, at the Radisson BLU Hotel, Bucharest, Romania.

EuropaProperty announces short-list for the 14th annual SEE Real Estate Awards

“Now the leading players from these dynamic SEE real estate markets are readying themselves for the region’s premier commercial real estate event. It pleases me greatly that we have received so many nominations. The sponsors, attendees and judges are senior level European or Central European directors, which affirms the SEE Real Estate Awards as a true industry landmark event,” remarked Craig Smith, publisher and founder of EuropaProperty, the leading commercial real estate media firm, which organises the SEE Real Estate Awards Gala & Forum in Bucharest.

With the commercial real estate investment, development, office, industrial and retail sectors all posting positive market indicators in Romania and the SEE region this year’s event promises to be one of the most important, with key local and international players already in, or wanting to enter these promising markets participating.

This year EuropaProperty is proud to announce Romania as the Country of Honour. Bulgaria is regarded as offering both development and investment opportunities as it has potentially higher returns, albeit with more perceived risk, than the more established CEE markets.

Market leaders in both development activity and pure investment will compete for “Project of the Year” awards in the office, retail, warehouse and residential sectors. Projects are rated according to quality of design, building efficiency, quality of construction, quality of location, environmental concerns, and commercial success.

“Company of the Year” awards will be presented to the leading office, retail, and industrial developers, as well as the best performing agency. Other awards will be presented to the best investor, best investment deal, bank, professional service provider, project management, property management, law firm and architectural firm in South-eastern Europe for activities and accomplishments during 2018. Companies are judged on their overall market contribution, quality of customer services, market innovation, commercial success, leadership and market penetration.

“Retailer of the Year” awards will be given to retailers active throughout the region based on their market innovation, expansion, contribution to the market, market share, concept and design, and commercial success.

The semi-final results have been narrowed down, by an independent jury of judges (, from a field of over 400 nominated companies and projects to determine the following semi-finalists:

Company of the Year

F&B Retailer
Blue Frog
Burger King
Pizza Hut
So! Coffee
1 Minute

Specialty Retailer

Fashion Retailer


Professional Service Provider
Build Green
New Work Offices
Omifa Impex Srl
Real Sol Services

Architectural Firm
Adest Architecture       
Blue Projects
Epstein Architecture & Engineering
Optim Project Management
X Architecture and Engineering

Law Firm
Allen & Overy
Clifford Chance Badea
Tuca Zbarcea & Asociatii
Wolf Theiss Rechtsanwalte

Project Management Firm
Bates International
Blue Projects
Optim Project Management
Vitalis Consulting

Property Management Firm
Ceres Management Services
Cushman & Wakefield Echinox

Crosspoint Real Estate (An International Associate of Savills)
Cushman & Wakefield Echinox
Euro Immobilien

pbb Deutsche Pfandbriefbank

Bluehouse Capital
Galaxy Investment Group
NEPI Rockcastle
One United Properties
Revetas Capital

Investment Deal
Dedeman – The Bridge office project – Romania
Lion’s Head Investments – Oregon Park office project – Romania
Sonae Sierra – 50% of ParkLake shopping mall – Romania
MAS Real Estate/Prime Kapital – Militari shopping center – Romania
Revetas/Cerberus – The Landmark office project – Romania
CA Immo – Campus 6.1 office building – Romania

Residential Developer
AFI Europe
Belgrade Waterfront
Forte Partners
Forty Management Investments
One United Properties
Studium Green

Retail Developer
AFI Europe
Element Development
MPC Properties
NEPI Rockcastle
Professional IMO Partners
S Immo

Industrial Developer
Arcelik Group
CTP Invest
Element Industrial

Office Developer
AFI Europe
Bluehouse Capital
Forte Partners
MPC Properties
Mulberry Development
One United Properties
Portland Trust
S Immo
Vox Property Group
Weerts Group

Project of the Year

Refurbishment Project
City Gate Plaza  – GTC – Romania
Hilton Garden Inn – Apex Alliance – Romania
Electroputere Parc east wing extension – Catinvest – Romania 
Sun Plaza expansion & refurbishment – S Immo – Romania
Aushopping remodelling for Baia Mare commercial centre – Ceetrus – Romania
Veranda Mall – Professional Imo Partners – Romania

Hotel Project
Hilton Garden Inn – Apex Alliance – Romania
ibis Styles Bucharest Erbas –  S.C. Constructii Erbasu – Romania
InterContinental Sofia refurbished Presidential Suite – Galaxy Invest Group – Bulgaria

Residential Project
AFI City – AFI Europe – Romania
BW Residences – Belgrade Waterfront – Serbia
Aviatiei Park 1 – Forte Partners – Romania
Gran Via Park – Gran Via Real Estate – Romania
ONE Charles de Gaulle – One United Properties – Romania
Valletta Residence – Zacaria – Romania

Industrial Project
Arctic Factory Targoviste – Arcelik Group – Romania
CTPark Bucharest West – CTP Invest – Romania
Ljubljana Airport Park – Invest4SEE – Slovenia
Network Industrial Park – Zacaria – Romania
Southern Industrial Park – Zacaria – Romania
WDP Industrial Parks – WDP – Romania

Retail Project
Bistrita Retail Park – Element Development – Romania
Drumul Taberelor commercial project – Ceetrus – Romania
La Strada Street Mall Concept Brasov – La Strada Street Mall Concept – Romania
Max City shopping center – Istracement Nekretnine – Croatia
SC Promenada Novi Sad – Serbia – NEPI Rockcastle
Shopping City Satu Mare – Romania – NEPI Rockcastle

Office Project
AFI Tech Park 1 – AFI Europe – Romania
Campus 6.1 – Skanska – Romania
Globalworth Campus Phase 2 – Globalworth – Romania
Grafix Business Center – Bernard Investments – Bulgaria
The Bridge 2 – Forte Partners – Romania
ISHO Phase I – Mulberry Development – Romania
Sirius Offices – Erste Group Immorent – Serbia
The Mark – S Immo – Romania
Unirii View – Weerts Group – Romania
Vox Technology Park – Vox Property Group – Romania

Future Project
AFI Park Brasov – AFI Europe – Romania
Belgrade Waterfront – Belgrade Waterfront – Serbia
BEO shopping Center – MPC Properties – Serbia
Central District 4 Elemente – Forty Management Investments – Romania
Coresi – Ceetrus – Romania
Matei Millo Boutique Office – Forte Partners – Romania
Ušće Tower Two – MPC Properties – Serbia
One Floreasca City – One United Properties – Romania
Expo Business Park – Portland Trust – Romania
WINGS – Studium Green – Romania

Overall Awards

Professional of the Year (nominations still being accepted)
Stephen Burke – Forte Partners
Ovidiu Sandor – Mulberry Development
Beatrice Dumitrascu – One United Properties
Marc Kruger – S Immo
Daniela Badulescu – S Immo
Osman Cavusoglu – AC&co
Remon L. Vos – CTP Invest

To complement the 14th annual SEE Real Estate Awards Gala, EuropaProperty is organizing a series of discussion panels which will provide a current analysis of the rapidly developing markets of South-eastern Europe from the perspective of commercial real estate investors, developers, and consultants active in the SEE region, in addition to offering the opportunity to meet and network with leading market players.

The panel discussions will examine the office, retail, industrial, hotel/leisure, investment and residential markets of Romania, Bulgaria, Croatia and Serbia. The schedule includes morning and afternoon networking coffee breaks, lunch and a closing cocktail reception.

As with all EuropaProperty events the 14th annual SEE Real Estate Awards and Forum will pride itself on an unrivalled format that brings together top professionals in an environment conducive to offering the opportunity to meet and network with leading market players.

Avocatura pro bono: FIDASmart este alături de Homeless Animal Hospital în proiectul național de acordare de asistență medicală animalelor fără stăpân

Articol LegalMarketing

Dincolo de tranzacții uriașe sau de recunoașterea meritelor de către prestigioase directoare internaționale sau publicații de top din sfera avocaturii de business, FIDASmart a dezvoltat și o componentă puternică de CSR prin susținerea unor proiecte sociale cu impact.

Avocații FIDASmart au oferit asistență juridică pro bono în primul proiect social dedicat animalelor fără stăpân sau care provin din familii cu venituri reduse – Homeless Animal Hospital dezvoltat de asociatia de veterinari World Animal Veterinary Emissaries.

“Avocatura înseamnă mai mult decât proiecte de succes. Expertiza juridică dobândită de-a lungul anilor poate fi pusă și în folosul comunității, în dezvoltarea și sprijinirea unor proiecte sociale. Dragostea noastră pentru animale și dorința de a ajuta ne-au determinat să susținem proiectul Homeless Animal Hospital, oferind asistență juridică asociației gazdă în desfășurarea campaniilor de strângere de fonduri”, declară Selena Stan, Partner FIDASmart.

Proiectul găzduiește un Centru ABC Animal Birth Control care oferă sterilizare gratuită cățeilor și picisilor în pericol de a se înmulți necontrolat.

În cadrul proiectului sunt tratate cazuri grave de căței și pisici accidentați pentru care nu există nimeni care să poată achita costurile tratamentului. În cazuri de traumatisme, tratamentul se poate ridica la câteva mii de lei. Pacienții tratați aici beneficiază de condiții moderne de spitalizare și tratament care pot să concureze cu spitale de renume din Europa.

„Peste tot în lumea capitalistă, sistemul veterinar este unul privat în care medicii veterinari tratează animalele contra cost indiferent din ce medii sociale provin acestea. 

Nu există scheme de ajutor pentru animalele fără stăpân sau pentru cele din adăposturile publice.

Numărul considerabil de animale fără stăpân care cad victime accidentelor rutiere sau înmulțirea necontrolată a animalelor, pun o presiune enormă pe umerii veterinarilor care se regăsesc de multe ori în imposibilitatea de a ajuta un animal în suferință.  

Gradul crescut de sărăcie din România face ca gradul de suferință tăcută a animalelor netratate, abandonate sau eutanasiate din motive economice, să fie foarte mare. 

Asociația World Animal Veterinary Emissaries a reușit să construiască un spital modern lângă București unde animalele indiferent de situația în care se află primesc îngrijire. Încercam să punem problemă costurilor pe un plan secund sau chiar să o ignorăm pentru că de cele mai multe ori nu există nimeni care să poată acoperi costurile cu animalele fără companion uman. În acest sens a fost creat Homeless Animal Hospital Project, un proiect bazat pe donații publice și care facilitează accesul animalelor fără posibilități materiale la tratament și practic la o nouă șansa la viață.” declară Dr Aurelian Ștefan

Scopul principal este dezvoltarea proiectului și în țară, acolo unde nevoile sunt enorme. Mai exact, asociația plănuiește construcția a încă șase spitale la Cluj, Timișoara, Iași ,Craiova, Constanța și Sibiu.

World Animal Veterinary Emissaries a sterilizat până acum 65.000 câini și pisici , a printat și distribuit 17.000 broșuri educaționale, și a creat primul proiect de ajutorare a animalelor fără stăpân care au nevoie de îngrijire medicală.

FIDASmart este o echipă dedicată de profesioniști – compusă din avocați și consultanți colaboratori în domeniul financiar-fiscal – cu o vastă experiență în consultanță de business. Partenerii FIDASmart – Selena Stan și Florin Dobre – sunt specializați în tranzacții de M&A și, respectiv, în insolvențe și restructurări, complementar cu asistența juridică oferită în legătură cu activitățile de zi cu zi ale clienților.

În 2018, FIDASmart s-a remarcat, între altele, prin implicarea în calitate de avocați ai vânzătorilor în tranzacția de vânzare a grupului A&D Pharma către Penta Investments, tranzacție evaluată de presă la peste 300 milioane euro.

Shortlist announced for the 3rd CEE M&A Awards

Semi-final results are now in for the upcoming CEE M&A Awards, the only awards ceremony to recognize and honour excellence of the M&A sector in the CEE region. Hosted at the Westin Hotel in Warsaw on March 7, 2019, the awards will be presented to the most active and professional PE and VC companies operating, as well as some of the region’s top supporting companies and service providers.

At the gala celebration more than 150+ senior decision makers from the M&A sector are expected to attend. Primarily the awards will recognize companies and individuals who have demonstrated the best overall performance during the past year.

The M&A Awards celebrate the outstanding efforts and achievements of all those involved in identifying, coordinating and completing the important deals, which have produced consistent results, and the potential to change the fate of businesses and industries throughout the region.

The M&A Awards also highlight the dedication, outstanding results and top quality client service provided by many M&A industry leaders. These awards showcase the hard work, dedication and determination of firms throughout the region, as voted for by their clients and industry peers.

Including Professional of the Year, there are 14 categories focusing on the investors and the companies supporting them.

Countries and regions covered at the M&A Awards include: CEE: Czech Republic, Hungary, Poland, Slovakia, Ukraine. NEE: Belarus, Estonia, Latvia, Lithuania, Kaliningrad. SEE: Albania, Bulgaria, Bosnia and Herzegovina, Croatia, Georgia, Macedonia, Montenegro, Romania, Serbia, Slovenia.


Company of the Year

Professional Service Provider
Fordata Luxembourg-Poland Chamber of Commerce

Tax & Financial Advisory
Advicero Tax Nexia

Insurance Firm
ANV Global Services
Liberty GTS
Tokio Marine HCC

Advisory Firm
A.T. Kearney
CMT Advisory
Dragon Capital
JP Weber
SwanLake Capital
Trace Capital

Boutique Law Firm
Cytowski & Partners
Graf Patsch Taucher Rechtsanwälte
Łaszczuk i Wspólnicy
Mrowiec Fiałek

Regional Law Firm
Crido Legal
DeBenedetti Majewski Szcześniak
Havel & Partners
Kochański & Partners
Wierzbowski Eversheds Sutherland

Global Law Firm
Allen & Overy
Orrick, Herrington & Sutcliffe

Bank of China
Bank Pekao
Maconis LLC

Venture Capital Firm
Atmos Ventures
Buran Venture Capital
Enern Investments
iTech Capital

Private Equity Firm
Atrium European Real Estate
Credit Value Investments
Dragon Capital
Griffin Real Estate

Deal of the Year

Cross-Border Deal
Lawrence David Ltd acquired by Wielton SA
Kartesia acquired GroGlass
Sarantis Group acquired Ergopack
Nets Group acquired Dotpay/eCard

Private Equity Deal
Aegon acquires 49% stake in Phinance
Alfabeat invests in Andiamo
Avallon acquired Stangl Technik Group
Atrium European Real Estate acquired Prime Warsaw Properties
Griffin Real Estate acquired Metro portfolio
CVI/Management acquired Exact Systems

Exit of the Year
Avallon exits Velvet Care
Buran Venture Capital exits Ponominalu
Horizon Capital exits Ergopack
iTech Capital exits Trading View
MCI Capital exits Dotpay/eCard

FIDASmart susține arta!

De către Legal Marketing

Muzeul de Artă Recentă (MARe) si-a deschis portile pentru publicul larg pe data de 9 Octombrie 2018. Cladirea din Bulevardul Primăverii – o bijuterie arhitecturala – gazduieste o bogata colecţie permanentă, alături de expuneri temporare, reunind creatii ale artistilor consacrati si ale tinerelor talente la inceput de drum.

FIDASmart este alaturi de MARe din postura de partener juridic, oferind consultanta si suport inca de la inceputul proiectului.

Florin Dobre – partener FIDASmart: “Suntem mandri de implicarea intr-un proiect atat de interesant, unic in Romania, si bucurosi ca am fost alesi de fondatori pentru a asigura consultanta juridica a fundatiei care gestioneaza MARe. FIDASmart a fost alaturi de echipa MARe din momentul in care muzeul reprezenta doar o idee, astfel incat am avut privilegiul de a vedea cum aceasta idee s-a transformat in proiect si cum proiectul a devenit astazi o realitate tangibila – un muzeu care intriga si te invita sa il descoperi atat prin operele expuse cat si prin arhitectura sa deosebita.”

FIDASmart este o echipa dedicata de profesionisti – compusa din avocati si consultanti colaboratori in domeniul financiar-fiscal – cu o vasta experienta in consultanta de business. Partenerii FIDASmart – Selena Stan si Florin Dobre – sunt specializati in tranzactii de M&A si, respectiv, in insolvente si restructurari, complementar cu asistenta juridica oferita in legatura cu activitatile de zi cu zi ale clientilor.

In 2018 FIDASmart s-a remarcat, intre altele, prin implicarea in calitate de avocati ai vanzatorilor in tranzactia de vanzare a grupului A&D Pharma catre Penta Investments, tranzactie evaluata de presa la peste 300 milioane EUR.

Pe timp de creștere economică, numărul insolvențelor… crește


Interviu cu Florin Dobre, Partener fondator FIDASmart

Suntem martorii unei etape interesante în economia românească în care înregistrăm atât o creștere economică, cât și o majorare a numărului procedurilor de insolvență. În concret, conform statisticilor publicate de Oficiul Naţional al Registrului Comerţului (ONRC), pentru T1 vorbim de o creștere a numărului de insolvențe cu 19% față de aceeași perioadă a anului anterior.

Cum se explică insuficiența lichidităților raportat la datoriile curente într-o perioadă de boom?

Un prim “vinovat” pentru acest fenomen paradoxal poate fi, în mod neașteptat, trendul ascendent pe care l-a cunoscut accesul la creditare. Astfel, în goană după clienţi, instituțiile financiare au deschis mult mai larg porțile pentru finanțarea unor afaceri insuficient pregătite pentru un grad ridicat de îndatorare. Accesul la lichidităţi nu echivalează cu un business sănătos, dacă fluxul de numerar nu este gestionat corespunzător.

Peste un model de business bazat pe finanțare la un nivel cât mai ridicat, deficitul intre termenele negociate pentru plata furnizorilor şi durata în care pot fi încasate creanțele de la clienți a pus şi continuă să pună o presiune accentuată pe afacerile locale.

Finanțarea acestui deficit a devenit mai scumpă, ROBOR a înregistrat o creștere de 2 puncte procentuale în intervalul 2017-2018, iar lipsa unei culturi economice și a unei poziții comerciale care să permită transferul imediat al acestui cost suplimentar în prețurile practicate a constituit un factor catalizator pentru numărul insolvențelor înregistrate în ultima perioadă.

Criza forței de muncă, creșterea costurilor cu salariile și a cursului de schimb constituie elemente complementare, ce au îngreunat și erodat competitivitatea firmelor mici și medii și au contribuit pe deplin la numărul crescut al insolvențelor.  Mai mult, aceste firme nu au sau nu alocă, din rațiuni de cost, resursele necesare pentru a face o analiză internă preliminară a partenerilor comerciali şi nici nu încheie polițe de asigure de credit comercial, fiind astfel cele mai expuse riscului de insolvență.

De cealaltă parte, creşterea economică s-a bazat pe un consum în creștere având ca punct de sprinjin o serie de majorări salariale iar încrederea populaţiei a condus la revigorarea vânzărilor pe piața FMCG, piața imobiliară şi a serviciilor.

De ce este îngrijorătoare creșterea numărului insolvențelor?

Pe piețele măture din vest existenţa unui procent constant al firmelor care fac obiectul procedurii de insolvență este acceptat și gestionat corespunzător. În România, în calitate de practicieni şi consultanţi în proceduri de insolvență am constatat un fenomen îngrijorător: dacă urmărim statisticile, mai mult de 95% dintre firmele care ajung în insolvență vor intra în mod direct sau vor ajunge, până la urmă, în faliment. Cu alte cuvinte, din păcate, firmele debitoare şi ceilalți jucători implicați în procedura insolvenței nu au cultura reorganizării, redresării financiare a firmelor aflate în dificultate.

O atare situaţie este extrem de devaforabilă pentru partenerii comerciali ai firmei aflate în insolvență, întrucât falimentul se traduce, de cele mai multe ori, în pierderea în totalitate a creanțelor pe care le dețin față de debitorul insolvent.

Așa fiind, considerăm că accentul ar trebui să fie pus pe redresarea firmelor aflate în insolvență, iar nu conducerea acestora spre etapa cea mai puţin favorabilă pentru toți actorii implicați – falimentul.

Un procent ridicat al firmelor care intră în faliment va avea efecte negative în lanţ asupra partenerilor comerciali ai acestora şi asupra economiei românești în ansamblu. Cu alte cuvinte, creșterea constantă a numărului dosarelor de insolvență soldate cu falimentul debitorilor (iar nu redresarea acestora şi reluarea activităţii) ar putea împiedica performanţele economiei româneşti.

Ce soluții există?

Ameliorarea acestui status quo nefavorabil – anume, intrarea majorităţii debitorilor insolvenţi în faliment – se poate realiza pornind de la schimbarea poziţionării antreprenorilor față de deschiderea procedurii de insolvență. În prezent se pune semnul egalităţii între deschiderea procedurii insolvenței, pierderea reputației debitorului, solicitarea plății în avans și pierderea creanțelor partenerilor comerciali.

Or, recunoașterea și declararea insolvenței într-o fază incipientă a stării de dificultate financiară, coroborate cu menținerea activelor în patrimoniul debitorului și evitarea încheierii unor acte frauduloase în perioada premergătoare deschiderii procedurii, este calea către o diminuare a numărului de proceduri de insolvență încheiate prin falimentul debitorului.

În același sens, acceptarea de către antreprenor a dificultăţilor financiare ale propriului business, completată cu cooptarea creditorilor pentru redresarea economică și sprijinul de specialitate al practicianului în insolvență desemnat în cauză vor crea premizele creșterii numărului de proceduri de reorganizare implementate cu succes.

Numai prin abordarea onestă a procedurii de insolvență, aceasta va acţiona ca un element de salvgardare a business-urilor cu şanse reale de redresare şi va neutraliza efectele negative în raport cu partenerii lor comerciali, indiferent de trendul economiei locale.

Tranzacția anului în Pharma

De către Andrei Cristea

Selena Stan este ultimul new-entry în rândul avocaților importanți de M&A din România. Nu vine de nicăieri, ci dintr-o firmă multinațională de avocatură, pe care a părăsit-o însă acum câțiva ani pentru a-și deschide propriul boutique specializat în M&A, intitulat inteligent…FIDASmart.

Selena Stan, alături de partenerul ei Florin Dobre, nu sunt la primul M&A important, dar acum se pare că au dat lovitura, jucând un rol însemnat în vânzarea gigantului A&D Pharma, ceea ce probabil va deveni flagship-ul tranzacțiilor pe această nișă de business în 2018.

Dacă va fi sau nu tranzacția anului în Pharma sau nu numai, ne vor spune următoarele 8 luni. Cert este că Selena Stan și FIDASmart au semnat astăzi un closing care pune România pe harta deal-urilor importante în regiune. Odată uscată cerneala pe avizul Consiliului Concurentei, FIDASmart se anunță un concurent serios la titlul de “Firma de Avocatură a anului pe M&A”. 

Tranzacţia A&D Pharma reprezintă cea mai mare tranzacţie în piaţa farma din ultimii ani. Cum simte un avocat de business implicarea pe o tranzacție de sute de milioane?

Selena Stan:

Pentru cei care o practică din pasiune, avocaturde M&A poate fi fascinantă la orice nivel – de la câteva milioane la câteva sute de milioane. Bineînţeles, o tranzacţie de asemenea magnitudine presupune un nivel foarte ridicat de cunoştinţe în domeniu şi o implicare deosebită. 

Ca experienţă, o astfel de tranzacţie care implică un grup mare de firme, active pe o piaţă reglementată strict, cu activităţi variate, ridică provocări complexe şi necesită o înţelegere foarte bună atât a elementelor juridice per se, cât şi a conexiunilor dintre acestea şi a aspectelor financiare ale tranzacţiei.

Cum aţi descrie tranzacţia şi rolul FIDASmart în cadrul acesteia?

Selena Stan:

Dinamica tranzacţiei a fost una foarte bună, părţile fiind motivate şi depunând eforturi pentru atingerea unui obiectiv comun: ajungerea la o înţelegere şi finalizarea cu succes a tranzacţiei. Atât avocaţii, cât şi consultanţii financiari implicaţi pe proiect au colaborat constructiv şi cu mult profesionalism.

Personal, am lucrat îndeaproape cu grupul şi cu acţionarii A&D Pharma de mai bine de 5 ani, ceea a reprezentat un factor important pentru înţelegerea şi implicarea activă în momentele cheie ale tranzacţiei. Echipa FIDASmart s-a dedicat activ proiectului încă de la început, fiind responsabilă între altele de organizarea activităţii de due diligence şi, ulterior, de asistarea clienţilor noştri în cadrul negocierilor şi activităţilor de finalizare a tranzacţiei, alături de ceilalţi consultanţi ai părţilor.

Cum finanțăm achiziția de imobile? Sfaturi și repere la contractarea unui credit

Înainte de a contracta un credit de investiții imobiliare destinat desfășurării de activități comerciale este recomandat să analizați și să aveți în vedere următoarele repere:

Particularitățile imobilului

În primul rând, este bine de știut că, în momentul în care analizează finanțarea unui proiect imobiliar, instituțiile de credit de profil de pe piață locală pun accent pe o serie de detalii:

  • locația activului imobiliar
  • data recepției / anul construcției
  • gradul de închiriere al clădirii
  • durata medie a contractelor de închiriere – de regulă perioada de finanțare agreată de instituția de credit finanțatoare este în strânsă legătură cu perioada contractelor de închiriere aferente proiectului;
  • entitatea juridică care solicită finanțare – cu precădere experiența în domeniu, istoricul, reputația, bonitatea acesteia cântăresc mult în ochii finanțatorului.
  • bonitatea chiriașilor

De reținut! Constituie un plus dacă profilul de chiriași din proiect include companii mature, cu istoric pe piața pe care activează. Pe de altă parte, în cazul în care mixul de chiriași este format preponderant din companii cu structura de acționariat ce presupune un control comun, riscul aferent neîncasării chiriilor va fi considerat mai mare de către finanțator (efectul de domino).

Moneda creditului

Legat de moneda de contractare a creditului imobiliar, este recomandat să alegeți moneda în care sunt generate veniturile aferente proiectului imobiliar. O atare alegere va permite

(a) să beneficiați de un “hedging natural” și

(b) să evitați impactul fluctuațiilor de curs valutar asupra plății ratelor lunare și a costurilor financiare către instituția de credit finanțatoare. Spre exemplu, dacă contractele de închiriere cu chiriașii au ca moneda EUR, se poate contracta o finanțare în EUR, astfel încât atât ratele de capital achitate lunar, cât și dobânzile și comisioanele aferente, nu vor genera pierderi cauzate de diferențele de curs valutar.

Tipul dobânzii

Dat fiind faptul că o investiție imobiliară presupune un orizont de timp îndelungat este recomandabil ca, la momentul negocierii costurilor de finanțare legate de dobândă, să optați pentru o dobândă fixă în detrimentul unei dobânzi variabile. Dobânda fixă vă oferă avantajul predictibilității la nivel de costuri pe perioada contractului de finanțare și, implicit, o estimare îmbunătățită legată de profitabilitatea proiectului imobiliar.

Aportul investitorului

În ceea ce privește contribuția proprie într-un proiect imobiliar, practica institutiilor de credit de pe piața locală care finanțează proiecte imobiliare este de a solicita investitorilor un aport ce variază între 25% și 50% din valoarea proiectului.

De reținut! Ca perioada de finanțare, instituțiile de credit preferă un termen cuprins între 7 și 10 ani, acesta fiind influențat direct de durata medie a contractelor de închiriere aferente proiectului imobiliar.

Timpul necesar

Pornind de la experiențele noastre recente pe astfel de proiecte, este indicat să vă alocați o perioadă medie de 3 luni de zile calculată de la momentul începerii discuțiilor cu instituția de credit și până la semnarea contractului de finanțare.

SmartFeed reprezintă o colecție de informații utile & sfaturi practice pentru afaceri sănătoase oferită de consultanții FIDASmart.

În mintea unui antreprenor: Tips & tricks la vânzarea unei societăți

Ai o societate, ai găsit un cumpărător interesat și sunteți gata să faceți pasul cel mare: analiza, negocierea și vânzarea societății. La ce trebuie să te gândești înainte?

Nicio dezvăluire fără un acord de confidențialitate!

Înainte de a “deschide porțile” societății și de a furniza informațiile și documentele solicitate de cumpărător, asigură-te ca ai semnat un acord de confidențialitate care protejează informațiile ce vor fi furnizate.

Dacă investitorul interesat este un competitor, ai dreptul – justificat de riscul unei sancțiuni usturătoare de la Consiliul Concurenței – să refuzi accesul echipei interne a acestuia la informații comerciale sensibile (de ex. politica de prețuri). În schimb, vei furniza documentele exclusiv către consultanții externi, cu obligații stricte de a nu distribui informațiile sensibile în format detaliat către cumpărător.

A dezvălui sau a nu dezvălui?

Cumpărătorul a solicitat o listă lungă de informații și documente? Foarte bine. Conform Codului Civil fiecare informație dezvăluită reduce răspunderea vânzătorului.

Atenție totuși ca prin contract să nu se deroge de la această regulă a răspunderii, lucru întalnit în special în cazul contractelor inspirate din modelul anglo-saxon.

În mintea cumpărătorului – află cum s-a calculat prețul

Mulți cumpărători vor fi reticenți să împărtășească modul de evaluare a societății. Pe bună dreptate. Ca vânzător, beneficiile unei negocieri în cunoștință de cauză sunt evidente:

  • negocierea unui preț mai bun atunci cand poți justifica parametri de dezvoltare viitoare mai buni sau când poți identifica alte slăbiciuni ale prezumțiilor avute în vedere de cumpărător la calculul prețului; și
  • evitarea unor suprize neplăcute, cum ar fi ajustarea ulterioară a sumei menționate în negocieri ca “preț” cu datoriile societății (împrumuturi, leasing). Pentru cumpărător aceasta tendință este naturală – el vede “prețul” ca o sumă totală a investiției: valoarea acțiunilor + suma datoriilor. Pentru vânzător singurul “preț” care contează este cel încasat în mod direct pentru acțiunile vândute.

Cine a fost primul: transferul acțiunilor sau plata prețului?

Deși acest principiu pare de la sine înțeles, nu de puține ori, transferul proprietății nu este efectiv condiționat de plata prețului. Dacă transferul acțiunilor se face la data semnării contractului și a registrului acționarilor și separat se prevede obligația de plată a prețului “la data semnării”, cumpărătorul a intrat deja în societate, în vreme ce vânzătorul este invitat să aștepte “la ușă” încasarea creanței născute din contract.

Ce poți face după vânzarea societății? Obligația de neconcurență

Pentru a proteja proaspăta investiție, cumpărătorul poate solicita vânzătorului să își asume o obligație de neconcurență.

Ca vânzător, urmărește cu atenție limitările în timp și spațiu: dacă vinzi un restaurant activ în București, nimic nu te împiedică să deschizi un restaurant la Cluj sau Iași – bineînțeles, sub un alt brand decat cel vândut.

SmartFeed reprezintă o colecție de informații utile & sfaturi practice pentru afaceri sănătoase oferită de consultanții FIDASmart.

Tranzacții imobiliare 2018: Tot ce e esențial să știi despre TVA

Dacă vă pregătiți să cumpărați un imobil de la o societate înregistrată în scop de TVA, pentru o planificare financiară corectă, trebuie să înțelegeți regimul TVA al bunurilor vizate. Diferența între o vânzarea cu TVA – cu sau fără taxare inversă / redus sau normal – sau fără TVA se regăsește în “buzunarul” cumpărătorului.

Care este regimul TVA la achiziția unui teren?

Răspunsul depinde de destinația terenului. Mai exact, dacă terenul este încadrat în categoria “construibil”, se aplică în mod obligatoriu cota de TVA de 19%. Dacă terenul are o altă destinație (e.g. arabil), vânzarea se va face fără TVA.

Atenție! Pentru determinarea regimului TVA, documentul oficial recunoscut este certificatul de urbanism emis de autoritățile locale. Asigurați-vă că obțineți acest document înainte de a finaliza calculul costurilor aferente achiziției.

Cum determinăm regimul TVA la cumpărarea unei construcții?

În cazul construcțiilor, incidența TVA este determinată de vechimea acestora. Conform Codului Fiscal în vigoare, o construcție este “nouă”, dacă vânzarea acesteia are loc până la data de 31 decembrie a anului următor celui în care a fost finalizată construcția. Dacă vânzarea are loc după această dată, construcția este considerată “veche” și nu se aplică TVA la vânzare.

Atenție! Lipsa procesului-verbal de recepție definitivă semnat de toate persoanele responsabile poate ridica probleme privind “vârsta” construcției în cauză.

Atenție la anexe!

Legea prevede limitativ situațiile în care cumpărătorul poate beneficia de cota redusă de TVA de 5%. Locurile de parcare și alte “anexe gospodărești” nu sunt incluse în acest regim favorabil, vânzarea lor fiind taxată cu 19%, indiferent de valoarea construcției.

Construcție veche – Lucrări noi. Incidența TVA

În situația în care o construcție veche beneficiază de lucrări de modernizare, îmbunătățire și/sau transformare a căror valoarea este cel puțin egală cu 50% din valoarea construcției inițiale, atunci, din punct de vedere fiscal, construcția veche devine nouă. În astfel de situații, vânzarea construcției vechi modernizate, dacă are loc până la finalul anului următor celui în care au fost finalizate lucrările, se va face cu TVA.

Evaluarea – un “rău necesar” la vânzarea terenului cu construcții

La vânzarea unui imobil format din teren și construcții, regimul TVA este dat de imobilul care are valoarea de piață mai mare, valorile fiind stabilite printr-un raport întocmit de un evaluator autorizat ANEVAR. Astfel:

  • dacă terenul are o valoarea superioară construcției, întreaga tranzacție va fi cu TVA; sau
  • dacă valoarea mai mare aparține construcției, regimul TVA pentru întreaga tranzacție va fi determinat de tipul construcției, nouă – cu TVA sau veche – scutită de TVA.
  • dacă terenul și clădirea au aceeași valoare, atunci regimul TVA al corpului funciar este dat de imobilul cu suprafața cea mai mare (pentru clădire se va lua în calcul suprafața construită desfășurată).

Atenție! Regulile de mai sus sunt aplicabile doar dacă terenul și construcția formează același corp funciar, identificat printr-un singur număr cadastral.

Taxarea inversă – Avantajul tranzacțiilor între plătitorii de TVA

Dacă sunteți o persoană înregistrată în scop de TVA, Codul Fiscal vă protejează fluxul de numerar prin mecanismul taxării inverse. În acest caz, cumpărătorul nu va efectua plata TVA către vânzător ci doar o înregistrare contabilă, pe baza facturii emise cu taxare inversă, atât a TVA colectată cât și a TVA deductibilă, inclusiv în decontul de TVA.

SmartFeed reprezintă o colecție de informații utile & sfaturi practice pentru afaceri sănătoase oferită de consultanții FIDASmart. Acest articol a fost scris în parteneriat cu PKF Finconta.